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南昌楼盘的限价为何又在上涨?

来源:左房右铺新房网 发布时间:2021-07-16 15:07

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今年下半年,南昌的土地市场开始回温。很多读者都在看,自己关心的区域有没有土拍预告。目前,从青云谱洪都片区、经开黄家湖板块、高新艾溪湖北、高新麻丘、青山湖高铁东站都陆续有土地要出让,目前已明确出让时间,未来涉及的片区会更多!但是眼看着限价价格,很多对比此前,对比周边确实又有提升!PART1昨天,艾溪湖北路的地块问询量很高,大多数关心地块情况及未来销售价格。今天简单聊几句,很明显,整个地块周边附加值比...

今年下半年,南昌的土地市场开始回温。很多读者都在看,自己关心的区域有没有土拍预告。目前,从青云谱洪都片区、经开黄家湖板块、高新艾溪湖北、高新麻丘、青山湖高铁东站都陆续有土地要出让,目前已明确出让时间,未来涉及的片区会更多!但是眼看着限价价格,很多对比此前,对比周边确实又有提升!PART1昨天,艾溪湖北路的地块问询量很高,大多数关心地块情况及未来销售价格。今天简单聊几句,很明显,整个地块周边附加值比较多,但地块自身比较碎,功能涵盖种类广,纯住宅用地非常小,同时与另一块商住用地也是分隔状态,在居住体验上难免会有一定影响。据了解设计方案前期已形成,具体等看到效果再说吧。不过从限价上与此前相比,高新在近一年确实有提升,未来地块毛坯融合装修和周边倒挂的情况并不算大,所以期待在新盘中捡漏的概率越来越小,不过未来摇号概率大大的~~而经开黄家湖板块同一地块的审批,很直观的看到,今年限价比去年高出666元/㎡。虽然有人会说,限价提高没用,卖得到那个价吗?但我们不杠,实实在在的分析,从最初的限价制定到现在,多个区域新房成交价也慢慢随着限价的提升而发生改变是事实,部分有购房需求的读者也和我们吐槽说从当初的观望比较到现在感觉越来越难上车了。归根到底是价格上出现变化!实际上限价一提升,周边二手房也会处于敏感阶段。我们虽然谈的是限价,但分析的是随着价值提升错失的机会。所以今天要聊的意思就是置业中,不要太死磕。因为市场环境即使稳定,也会有波澜!

PART2

首先我建议大家不要死磕!

磕什么?

例如磕在某一些楼层,磕在某一个楼盘,磕在某一个区域甚至某一个价格时期。

举个例子,死磕倒挂盘,最典型的是要买华润万象城悦府。非买到不可,手握重金还特意腾出房票来。别瞅,说的就是你!

我知道腾出的房票很珍贵,要用就要用到刃上。

华润万象城不怪大家不去买,是真的很难买到啊。但是,我们之前也提示过多次,不要“死磕”的理论!


其实从首次开盘到最后,我们也是将这个理念贯穿在其中,和大家客观分析一些利弊关系。

因为在等待中,不可预见的事情会有很多,错失的机会也会增多。

从华润万象悦府首开2019年8月底来看,当时开盘均价为18500元/㎡,对比周边确实高出约2000多元/㎡,但是与九龙湖的差距也并非很大,例如我们推荐的明园九龙湾。

顺便列举该盘及周边2019年8月的均价!(价格仅供参考,但是大体上不会有大偏差。)

明园九龙湾:20108元/㎡。

九龙湖花园二区:18605元/㎡。

绿地悦城:19449元/㎡。

万科粹叠园:18998元/㎡。

实际上在那个时期,上述盘并没有当下这么强势,或许你还能在其中淘到部分笋盘。他们从价格表面看比对万象悦府确实没有太大的优势,但相差也没有太大,也正因为缺少倒挂优势,位置上稍微远一些,你就不能接受。但是回过头看,它们未必就不香!


我还记得有一篇谈到过从如何选择的问题,如果没有摇中,地铁二号线前湖大道站与九龙湖方向区间的地铁盘都是选择对象,可以选择价格相对适合自己的。

因为从购房角度讲,我们需要去衡量的除了楼盘自身外,更多的是结合板块的情况看。我们此前说过,买房有的时候买到就是城运,城市整体好价值自然提升快。

结合南昌市内,产品OK,买的实际上就是板块,你对这个板块有信心,看好它,就不要过分纠结价格一定要处于你看到的低洼阶段。

不然错失了机会,你只有挑选更远的!

你会发现,原来你的接受下限,比你想象的还要低!

PART3

怎样把握机会?

有时候我们要先知先觉。

今天谈到的方式值得大家借鉴,依然从万象城这个项目入手。


最近在聊天中有人告诉我,在早期万象城拿地消息刚披露的时候,他们身边很多人就买了项目周边的二手房,实际上就是联泰几个次新盘吧。

众所周知,随着项目的落定,也随着区域预期的提升,这里的物业价值自然水涨船高。

关键还在于你是否认可这个项目,这个板块!

所以我们常说,掌握前置性的规划消息可以提前洞察到一些区域的变化,更能为你的购房决策增加一个思考面。

当然,规划也意味着不确定性。如果要保险,等项目落定之后再布局周边也未必迟。这个还可以结合新项目的住宅建设比例、限价价格来看。

因为南昌还处于大开发阶段,处于众多优质资源导入的时期,例如我听到很多人说,如果万象天地落地,这里的住宅我一定要摇!

关键是谁又不知道呢?

你确定你能摇到再说!

难道周边的二手就不能成为参考目标?还不浪费房票呢。

不然岂不是又要重蹈覆辙?重演红角洲的B剧。。。

PART4

所以,当我看到这限价趋势开始打起了嗝是有原因的。

一方面优质区域限价价格回归实处;另外,有时候没有对比就没有伤害!

当艾溪湖北路的住宅最高限价可以到一万七八的价格段,可能更会人条件反射一万八千五每平的万象悦府性价比宇宙无敌。


原来18500元/㎡的房子也可以扯性价比。。。

毕竟,从南昌ZF层面来说并不希望房价下行!

因为南昌的房价和周边大多数省会城市来比较都显得很平稳。


需要搞明白了一点,在房住不炒背景下,大涨肯定疯狂,但带来的弊端也很大,需要被遏制;但大跌,同样,都不买了,观望了,还会引起银行坏账烂账,又要祭出政策刺激。

所以稳房价才是目的!

我们来了解下南昌“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标所制定的限价政策。

虽然南昌限价多与少在一段时间也让人摸不透。但是从早期制定限价就有谈到第二年根据上一年的限价水平可允许上浮5%区间。所以我们会发现某侨城未来的货值又提升了。。。

而结合最新发布的土拍新政,合理确定住宅用地房屋限价是重点之一,并明确新建商品住房与二手房价格作为参考科学制定房屋最高限价。部分地块限价结合周边提升也是大趋势,也意味倒挂空间虽然有,但越来越小!

而关于房价的调控,也是因城施策的关系。二手房价在持续大涨甚至暴涨的情况下,也会触发一手房的紧缺,从而导致一手房千人甚至万人摇,市场更弥漫着胶着的情绪。因此我们可以看到前期上涨过快的城市会提前实施多校划片以及二手房指导价!哪一个威力又不强?

当然,南昌楼市稳定不代表其中没有波澜,但是它无伤大雅,所以南昌的调控往往是温和的!不过我们依然要看到,不同的板块表现是不同的,热度不同,新房和二手房的表现程度也不同。

所以今天谈这些,不是怂恿要大家赶快出手买房。而是在同一个时间点,大家的眼光可以放长,因为市场是瞬息万变的,不用非要磕在部分地段好的摇号盘中不可自拔,最后限价一提升,还错失了一些区域前期上车的好时机。

当然,目前南昌市场中,部分强势板块上涨过快;个别学区房上涨过多;部分具备改善户型的品质楼盘上涨明显。这类盘由于上涨到高位后期空间通常容易压缩,再结合当下大环境看,建议大家谨慎考量,根据自己的实际需求考虑!

具体有哪些在上一轮上涨明显的盘。

它们后期还有哪些成长性。


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